加拿大楼市泡沫 移民来救靠谱吗？
8月份房屋销售涨11% 房价涨8.1%根据CREA最新房屋销售报告，今年8月份加拿大全国房屋销售(非季节调整数)比1年前增长11.1%，比7月份涨2.8%。 8月份房屋新上市量比7月份增长1.8%。
8月份房屋销售价格(全国平均值)为$378,369，比1年前增长8.1%，MLS房价指数(MLSR HPI)比1年前增长2.9%。如果不考虑温哥华和多伦多地区，加拿大8月份房屋销售价格比1年前增长4.8%。
CREA调高今年房屋销售预期
鉴于8月份房屋销售的强劲势头，CREA再次调高今年的房屋销售预期。CREA预计，加拿大今年房屋销售可望达到449,900套，比已经调高的6月份的预期数(443,400套)还高出1.5%。
CREA报告说，预期的房屋销售的增长的一半将来自卑诗省房地产市场的复苏。今年全国房屋销售的平均价格预计为$376,300，比去年的平均房价增长3.6%。
不过，CREA说，2013年的房屋销售仍然比2012年的水平低1%。到目前为止(1-8月份)，今年的房屋销售比去年同期的水平低2.9%。
多市新屋开发费恐涨7成 市议会10月投票
本周公布的一份评核报告内容显示，至2016年多伦多地区新屋开发费将调涨近80%，但低于今年6月份拟议的涨幅。
据《环球邮报》报导，依据最新评核报告，多伦多地区新建独立屋、半独立屋的开发费，将从目前的19,412元，逐步涨至34,482元，涨幅78%。而今年6月的拟案，曾计划将该笔开发费调高至37,457元。而多市最抢手公寓，一套2居室的开发费，将从12,412元上调至21,203元，涨幅也有71%。
市府所属1个委员会已经拟定了大幅调升新屋开发费的计划书，准备在下周拿到市长行政委员会上讨论，一旦通过，市议会将于10月投票。
不过，开发费上涨确实引起了某些开发商的担心，因为较高的收费，有可能阻碍近年来给多市带来诸多好处的投资。
多伦多商业地产发展协会Greater Toronto Chapter of NAIOP主席特纳(Michael Turner)认为，市级政府必须小心对待城市负担力和吸引力问题，不要扼杀能够下金蛋的鹅。
他说：“建设和发展创造了大量的就业机会，在过去几年里，确实帮住我们走出了经济艰难的处境。”业内人士戴蒙德(Steve Diamond)也提出，开发费上涨，外加其他费用，有可能阻碍经济增长，影响住房负担能力。
不过，代表开发商的建筑业和土地开发协会(BILD)表示，不会就最新调整向安省市政管理委员会(OMD)提出上诉。报告称：“BILD将不会上诉这一法规，也不会支持其独立成员的上诉行为。”
市政工作人员则表示，多伦多在建的高楼大厦之多，在北美首屈一指。费用增加只是开发费常规审查工作的一部份，用以支持城市增长所需的新建、改善基础设施开支。依照最新议案，多伦多将继续免征工业和商业发展收费，仅一层楼的物业除外，因为其主要用途为零售。
加拿大卑诗省8月房市继续复苏
据《温哥华太阳报》消息, 卑诗省房地产协会透露，购房者去年大部份时间都在等待住房价格下降，如今似乎急于锁定低按揭利率。
在协会记录中，8月卑诗省新屋销售增长29%，有6,863笔交易通过多重上市服务(Multiple Listing Service)完成。而去年同期交易量为5,337笔。
增长主要是受大温哥华和菲沙河谷(Fraser Valley)地区影响。两个地区的销售增长分别为53%和20%。然而温哥华岛的销售也增长了31%，维多利亚增长20%，包括基洛纳(Kelowna)城市在内的奥那根主线房地产局(Okanagan Mainline real estate board)增长了15%。全省平均价格也上涨8.6%，8月达到53万3,400元。2012年8月为49万1,145元。
协会首席经济师缪尔(Cameron Muir)表示，购房者在夏季倾巢出动。他们曾经担心房价大起大落，现转为急切地锁定低按揭利率。
最近，各大银行纷纷公布上调固定按揭利率20个基点，即0.2%。8月下旬，加拿大皇家银行(RBC)上调了5年期利率为3.89%。蒙特利尔银行(BMO)和加拿大丰业银行(Scotiabank)5年期利率为3.79%，加拿大帝国商业银行(CIBC)为3.69%。
由于各银行在国际债券市场上募集按揭资金的成本上升，银行提高了按揭利率，并将其高成本转嫁给了市场上的新买家。但缪尔预期明年不会有更大的变化。
他表示，协会预测从现在起，5年期利率上涨0.5%。但就业率上升及经济更好的增长，会抵消高利率带来的影响。
经济学家：加拿大不必担心房市泡沫
有观察家仍称加拿大房市属泡沫类。但考虑到加拿大移民购房的需求，许多加拿大经济学家认为不必担心房市的泡沫问题。
据《环球邮报》报导，按揭贷款利率的预计升高，正推动人们比平常更想早买房，促进了像多伦多、温哥华和卡尔加里这样城市的房屋销售。再加上联邦政府为了防止泡沫而出台的新的房贷政策的限制，房地产市场一年前出现低迷状态。
“更重要的是，严格按揭贷款政策导致去年房地产市场暴跌后，如今房屋销售稳定在正常水平，大部份地区房价中度上升，这几近是完美的软着陆后再起飞的势态。”BMO Nesbitt Burns的高级经济师Sal Guatieri说。
Guatieri指的是，最近一些地区性房地产专栏所做的报告。如 Perkins女士的报告，温哥华8月份的物业销售较去年同期大幅上升了52.5%，多伦多上升了21%，卡尔加里增长了27.5%，维多利亚增长了20.7%。多伦多和卡尔加里的房价都有上升，虽然温哥华有所下降。
国际社会认为加拿大楼市有泡沫
国际货币基金组织(IMF)、经济合作组织和《经济学人》杂志均认为，加拿大的物业被高估了。
最近，经济学家在一份报告中称，加拿大的购房/租房比例，仅次于香港而排名第二。6月，经济合作与发展组织(OECD)根据购房/租房比例和购房/收入比例的综合考量，加拿大仅次于比利时和挪威，排名第三。
而上周晚些时候，在国际货币基金组织(IMF)的一份报告称，按照去年的购房/租房比例，加拿大仅次于挪威，比利时和新西兰，位居第四名。
经济学家谈到购房/租房比例时说：“加拿大的房价是泡沫，而日本的房价则是过平。”
移民来救靠谱吗？
加拿大国家银行的高级经济学家Matthieu Arseneau在上周的一份报告中，给出了不同看法。他说，移民有助于推动人口增长，移民人口主要集中在20-44岁年龄段，这意味着更多的家庭需要购房。
Arseneau先生说：”我们期望这种现象能有效缓解按揭贷款利率上升可能带来的影响。”经济的繁荣，取决于一个国家吸引资本的能力和技术劳力的多少，“我们自信加拿大目前有这个能力。”他特别表示：“对房价更彻底的分析，一定要考虑到人口(组合)的因素。”
加拿大历史上最低利率刺激买家购房
根据新发布的统计数据，近60%的加拿大房主有按揭贷款，所以大部份加拿大人还都是用贷款来购买房产。
从2011年的全国家庭调查数据显示，除了家庭农场和保留地之外，全国900万的房主中，有530万户，也就是58.6%的房主是贷款买房。虽然由于计算方法不同，这些数据没有直接的可比性，但是总体来讲，这一比率与2006年的普查结果(57.9%)相比变化不大。
据《温哥华太阳报》报导，满地可银行(BMO)资产市场的首席经济学家波特(Douglas Porter)给出满银的数据显示：在2006年到2011年之间的5年中，加拿大的按揭贷款总额每年平均上升约为8.5%。他说贷款大幅增长，源于新增按揭贷款数量和房价的双增长。
波特说，最近几年的利率处于历史低位，刺激了房屋出售，这样促使更多的购房者寻求按揭。而且可以贷款购买的不仅仅是房产，相对较低的利率有助于其它消费的增长。
“随着贷款量越来越多，我认为，由于利率如此之低，许多家庭希望保持他们的抵押贷款债务，”他说：“有了这些异常低利率，这可能鼓励一些人购买其它大件商品如装修或买辆新车。”
帝国银行(CIBC)世界经济的副首席经济师本杰明?泰尔(Benjamin Tal)说，它给人一个启示“抵押贷款是最廉价的借贷方式。” 不过，加拿大统计局表示，家庭平均住房成本与按揭贷款为一个月1,585元，是无按揭业主户花费的3倍以上。
近年来，联邦政府已经采取了一些措施，遏制按揭贷款债务在加拿大的增长，包括从2008年到2012年分三次将政府担保的按揭贷款的最大的年限从40年减少至25年。
泰尔说，有迹象显示，近年来，按揭贷款的整体增长正在放缓，“这反映了一个事实，就是人们正在选择更适合自己购买能力的房子。”
全国住户调查表明，2006年到2011年之间的买房者中，仅约20%没有按揭。而且，大部份省份和地区的多数房主在持有按揭贷款，唯一的例外是纽芬兰和拉布拉多。
来源：YorkBBS
页:
[1]